Los dos frentes del marketing inmobiliario
El marketing de una inmobiliaria tiene que hacer dos cosas a la vez: vender o alquilar los pisos que ya tienes y conseguir los que todavía no tienes. Casi todo el esfuerzo suele ir a lo primero, porque es lo urgente. Pero sin encargos nuevos, el mes que viene no hay nada que anunciar.
Los dos frentes comparten herramientas. Un buen anuncio vende el piso y, de paso, enseña a otros propietarios cómo trabajas. Un informe bien hecho al propietario te ahorra llamadas y te trae recomendaciones.
| Frente | A quién te diriges | Dónde | Qué mides |
|---|---|---|---|
| Vender y alquilar | Compradores e inquilinos | Portales, redes, WhatsApp y tu web | Contactos y visitas por piso |
| Captar encargos | Propietarios de tu zona | Escaparate, carteles, Google, recomendaciones y tu web | Valoraciones pedidas y encargos firmados |
El anuncio: donde se decide la visita
En un portal, el comprador decide en pocos segundos si abre tu anuncio y si te escribe, y casi siempre lo hace desde el móvil. Antes de pensar en redes, revisa lo que ya tienes publicado.
Fotos
- La primera foto decide el clic: pon la estancia con más luz, normalmente el salón o la terraza.
- Al menos una foto por estancia, en horizontal y con las luces encendidas.
- Ordénalas como se recorre el piso: entrada, salón, cocina, dormitorios, baños y exteriores.
- Si retocas fotos con IA, por ejemplo para cambiar un cielo o amueblar una estancia, etiquétalas. Idealista lo exige desde el 2 de agosto de 2026.
Título y descripción
Empieza por los datos que filtra el comprador: metros, habitaciones, baños, planta, ascensor, si es exterior y los gastos de comunidad. Después, lo que el piso tiene y las fotos no cuentan: orientación, ruido de la calle, qué hay a cinco minutos andando.
Quita los adjetivos que no dicen nada, como «espectacular» u «oportunidad única». El comprador los ha leído en todos los anuncios.
Plano, vídeo y visita virtual
El plano responde la pregunta que más llamadas genera: cómo se reparten los metros. El vídeo y la visita virtual hacen que el comprador vea el piso antes de pedir la visita, y que la pida sabiendo lo que va a encontrar. Si dudas entre un tour 360° y un vídeo, en esta comparativa tienes qué aporta cada uno y cuánto cuesta.
Vídeo en cada piso, no solo en los caros
El vídeo se reservaba para los pisos de precio alto porque había que grabarlo y montarlo. Los canales donde está el comprador piden vídeo para todo: Reels, Stories, TikTok, los estados de WhatsApp y el enlace que se reenvía a la pareja.
Tienes tres formas de hacerlo:
- Grabarlo con el móvil. No cuesta dinero, pero pide ir al piso, tiempo para editar y algo de mano.
- Encargarlo a un videógrafo. Es la mejor calidad de imagen y tiene sentido en inmuebles singulares.
- Generarlo con IA a partir de las fotos del anuncio. No hay que volver al piso y sale en horizontal y en vertical. Así se hace un tour virtual inmobiliario con Zaedra.
Lo hagas como lo hagas, pide siempre los dos formatos: horizontal (16:9) para el portal y tu web, y vertical (9:16) para redes y WhatsApp. Aquí tienes un ejemplo completo de 46 segundos.
Redes sociales: pocas publicaciones, bien hechas
No hace falta publicar cada día. Hace falta que cada publicación tenga un objetivo: que te escriban por un piso o que un propietario se acuerde de ti cuando decida vender.
Qué publicar cada semana
- Un piso nuevo, en vídeo vertical, con el precio, la zona y cómo contactarte.
- Un piso vendido o alquilado. Es la prueba de que trabajas, y lo que mira un propietario antes de llamarte.
- Algo útil sobre tu zona o sobre el proceso: qué gastos tiene vender, qué ha cambiado en el barrio, cómo se prepara una visita.
Dónde
- Instagram. Reels en vertical, de hasta 3 minutos, y Stories con el sticker de enlace a la ficha del piso. El texto de un Reel no admite enlaces: ponlo en la bio.
- TikTok y YouTube Shorts. El mismo vertical, sin cambiar nada.
- Facebook. Los vídeos se publican como reels: sirve el mismo vertical.
- Google. Tu ficha de empresa admite fotos y vídeos de hasta 30 segundos.
Los formatos y los pasos para cada sitio están en la guía para subir el vídeo de un piso a Idealista, Fotocasa y redes.
Tu web y tu ficha de Google
Los propietarios te buscan en Google antes de llamarte, y lo primero que ven es tu ficha de empresa: reseñas, fotos y horario. Cuida tres cosas:
- Pide una reseña a cada cliente cuando firma, compre o venda, y contesta a todas, también a las malas.
- Sube fotos de la oficina, del equipo y de pisos que has vendido.
- Revisa que el horario, el teléfono y la web estén bien. Es fácil que se queden desactualizados.
En tu web, la cartera tiene que estar al día, cada piso en su propia página y con un formulario de valoración visible para propietarios. Si tu CRM publica en los portales, muchos pueden alimentar también la web.
Contestar rápido a cada contacto
Un comprador que escribe por un piso suele haber escrito también por otros, y el primero que contesta tiene ventaja. Antes de invertir en conseguir más contactos, comprueba qué pasa con los que ya tienes:
- Junta todos los canales en un sitio: portales, web, redes y WhatsApp. Un CRM o, como mínimo, una hoja compartida.
- Apunta de dónde viene cada contacto: portal, web, cartel o Instagram.
- Ponte un plazo y cúmplelo, por ejemplo contestar el mismo día laborable.
- Después de cada visita, pregunta qué le ha parecido. Esa respuesta sirve para el siguiente comprador y para el propietario.
El propietario también es tu cliente
El propietario que te ha dado su piso quiere saber qué estás haciendo. Si no se lo cuentas, se lo imagina. Un informe periódico con las visitas al anuncio, los contactos, las visitas al piso y lo que opinan quienes lo han visto cambia la conversación: ya no le preguntas si puede bajar el precio, le enseñas por qué.
Ese informe es también tu mejor argumento de captación, porque puedes enseñarlo en la visita de valoración. Lo contamos en detalle en la guía de captación inmobiliaria.
Qué medir cada mes
| Qué medir | Dónde lo ves | Para qué |
|---|---|---|
| Contactos por piso y por canal | Portales, CRM y panel | Saber qué anuncio y qué canal funcionan |
| Visitas al piso por cada contacto | Agenda o CRM | Detectar anuncios que atraen al comprador equivocado |
| Días en el mercado | CRM | Hablar con el propietario antes de que el piso se queme |
| Valoraciones pedidas y encargos firmados | CRM, web y Google | Medir la captación |
| De dónde vino cada encargo | CRM | Poner el tiempo en lo que trae propietarios |
Un plan de una semana para empezar
| Día | Tarea | Tiempo |
|---|---|---|
| Lunes | Revisar los anuncios con menos contactos: primera foto, orden, título y descripción | 1 h |
| Martes | Publicar un piso nuevo en vertical en Instagram, TikTok y los estados de WhatsApp | 30 min |
| Miércoles | Enviar a cada propietario el informe de su piso | 1 h |
| Jueves | Pedir una reseña a los clientes que han firmado este mes | 15 min |
| Viernes | Publicar un vendido o alquilado y apuntar los contactos de la semana por canal | 30 min |
Después de un mes, mira la tabla anterior y quédate con lo que te trae contactos y encargos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el marketing inmobiliario?
Es todo lo que hace una agencia para que los compradores encuentren y quieran visitar sus pisos, y para que los propietarios le confíen los suyos: anuncios, fotos y vídeo, redes, web, ficha de Google, seguimiento de contactos e informes al propietario.
¿Por dónde empiezo si tengo poco tiempo?
Por los anuncios que ya tienes publicados: primera foto, orden, descripción y vídeo. Es lo que ve el comprador y no exige nada nuevo. Después, contestar cada contacto el mismo día.
¿Necesito un vídeo para cada piso?
No es obligatorio, pero las redes y WhatsApp funcionan con vídeo y los portales lo admiten en la ficha. Si grabar cada piso no compensa, se puede generar con las fotos del anuncio: pide el tour gratis y pruébalo con uno.
